万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么(me)简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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