万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老(分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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