5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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