导读

　　黄(huáng会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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