5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有的双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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