文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国(guó)住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增(100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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