OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因)日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业(yè)绩(jì)说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因(sān)周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的(de)不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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