文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请十公分有多长 10厘米就是10公分吗按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安十公分有多长 10厘米就是10公分吗全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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