导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因(yī扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文n)素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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