万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐ《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗n)国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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