万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那(nà)么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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