文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套cos180°是多少，cos180度等于多少差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10cos180°是多少，cos180度等于多少.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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