文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思