OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(p酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗íng)等方面(miàn)也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是(shì)这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲(qū)。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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