5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(s娜能组成什么词，娜字能组什么词语hàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口娜能组成什么词，娜字能组什么词语等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)娜能组成什么词，娜字能组什么词语张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 娜能组成什么词，娜字能组什么词语