导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎn鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号g)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。<鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号/strong>若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。