蒋经国的母亲是谁蒋纬国的亲生父亲母亲是谁-橘子百科-橘子都知道

蒋经国的母亲是谁蒋纬国的亲生父亲母亲是谁民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。蒋经国的母亲是谁蒋纬国的亲生父亲母亲是谁rong>

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年蒋经国的母亲是谁蒋纬国的亲生父亲母亲是谁我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。