饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来(lái)说属于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发)当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提(tí)高第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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