文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房阿富汗改名现在叫什么(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售阿富汗改名现在叫什么流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng阿富汗改名现在叫什么)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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