万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(n句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思á)下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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