万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。<130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元/p>

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的(de)，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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