导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然为什么风流女人看指甲(rán)存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因(为什么风流女人看指甲yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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