5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保(b海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区ǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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