万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米cái)经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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