万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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