饱(bǎo)受争议(yì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。池子为什么被封杀

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背池子为什么被封杀景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)池子为什么被封杀时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一(yī)半的(de)中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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