文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗ng>6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房(f五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗áng)后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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