饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo6千克等于多少斤 6千克是多少磅)费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高(gā6千克等于多少斤 6千克是多少磅o)的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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