近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的固定放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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