万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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