文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fá嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思ng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(d嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思e)行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思