饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服(fú)务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服(f三大球和三小球分别是什么 三大球的起源ú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由三大球和三小球分别是什么 三大球的起源购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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