近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募R礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开EITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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