近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和(h91是质数吗，95是质数吗é)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现(x91是质数吗，95是质数吗iàn)金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 91是质数吗，95是质数吗