导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòn引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写g)、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yī引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写n)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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