导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(2024年房价会继续下跌吗jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产(chǎn)存(2024年房价会继续下跌吗cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资(zī)2024年房价会继续下跌吗源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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