OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bì酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗ng)同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三(sān)个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也(yě)作了(le)一(yī)定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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