文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级ong>

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒ商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级u)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(j商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级iān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。