5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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