万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

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　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商(shāng)光(guāng)环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人(rén)，小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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