5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(y敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思ào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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