近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，80寸电视尺寸长宽多少从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红80寸电视尺寸长宽多少要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 80寸电视尺寸长宽多少