5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuá过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处n)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维(过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处wéi)度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(b过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处ěi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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