OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的(de)短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时(shí)修复(fù)后，张江这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同(tóng)效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这(z吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别hè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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