OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月(yuè)履约保证金(jīn)给了(le)我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据(jù)自(zì)身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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