导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址)查工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。