万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗ù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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