文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行(xí槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐ng)业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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