OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的(de)事件继(jì)续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类(历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上，运(yùn)营团队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一季(jì)度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其(qí)他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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