文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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